Harga Rumah di Jabodetabek Diprediksi Naik, Ini Wilayah yang Paling Diburu, tahuberita.com – Harga rumah di kawasan Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek) diprediksi kembali mengalami kenaikan sepanjang 2026. Tren ini dipicu oleh kombinasi faktor mulai dari keterbatasan lahan, pembangunan infrastruktur masif, hingga tingginya permintaan hunian dari masyarakat urban dan generasi muda.
Sejumlah pengamat properti menilai, kenaikan harga rumah tahun ini memang tidak akan melonjak ekstrem, namun tetap menunjukkan tren positif yang konsisten. Kondisi tersebut membuat banyak calon pembeli mulai bergerak lebih cepat sebelum harga properti semakin sulit dijangkau.
Laporan berbagai konsultan properti menyebutkan bahwa kawasan penyangga Jakarta kini menjadi primadona baru. Wilayah seperti Depok, Tangerang bagian barat, hingga Bekasi timur disebut menjadi area yang paling banyak diburu konsumen karena harga masih relatif kompetitif dibanding Jakarta.
Harga Rumah Diprediksi Terus Naik
Kenaikan harga properti sebenarnya sudah terlihat sejak akhir 2025. Beberapa konsultan memproyeksikan harga rumah di Jabodetabek dapat naik sekitar 1-5 persen sepanjang 2026, tergantung lokasi dan segmen pasar.
Faktor utama yang memengaruhi kenaikan ini adalah harga tanah yang terus merangkak naik. Selain itu, biaya material bangunan dan kebutuhan pengembangan infrastruktur juga ikut mendorong pengembang menyesuaikan harga jual rumah.
Associate Director Research & Consultancy PT Leads Property Services Indonesia, Martin Hutapea, bahkan memperkirakan harga rumah tapak di Jabodetabek bisa mencapai rata-rata Rp2,6 miliar per unit pada 2026.
Meski begitu, kenaikan tersebut diperkirakan tidak akan terlalu agresif karena persaingan antar developer masih cukup ketat. Banyak pengembang memilih strategi menjaga harga agar pasar tetap bergerak dan daya beli masyarakat tidak anjlok.
Di sisi lain, masyarakat justru semakin sadar bahwa harga rumah cenderung sulit turun. Persepsi inilah yang membuat minat membeli rumah tetap tinggi, khususnya di kawasan penyangga ibu kota. Sentimen serupa juga terlihat dalam berbagai diskusi publik di media sosial dan forum komunitas properti.
Kawasan Penyangga Jadi Primadona
Jika dulu Jakarta menjadi lokasi utama pencarian rumah, kini tren mulai bergeser ke kota-kota satelit. Harga tanah di pusat Jakarta yang sudah sangat tinggi membuat banyak konsumen mengalihkan perhatian ke daerah dengan akses transportasi yang lebih baik.
Wilayah Bodetabek disebut menjadi penopang utama pertumbuhan pasar properti 2026, terutama pada segmen rumah menengah.
Depok menjadi salah satu daerah yang paling banyak diburu. Kawasan seperti Sawangan, Citayam, Pancoran Mas, hingga Bojongsari kini berkembang pesat berkat dukungan infrastruktur baru seperti Tol Desari dan konektivitas menuju Jakarta Selatan.
Bahkan, kawasan Sawangan mulai disebut sebagai buffer zone favorit baru bagi pekerja Jakarta. Harga rumah yang masih lebih rendah dibanding Jakarta Selatan dan Tangerang Selatan membuat wilayah ini semakin menarik bagi keluarga muda.
Selain Depok, Tangerang bagian barat seperti Cisauk, Cikupa, Balaraja, hingga Tenjo juga menjadi target utama pencari rumah pertama. Kawasan ini berkembang cepat karena banyak proyek perumahan baru dengan harga yang masih relatif terjangkau.
Sementara di Bekasi, area yang dekat akses Tol Jakarta-Cikampek dan jalur LRT Jabodebek juga mulai mengalami lonjakan permintaan. Banyak pekerja ibu kota kini lebih memilih tinggal di pinggiran selama akses menuju kantor tetap mudah.
Rumah Dekat Transportasi Paling Dicari
Salah satu perubahan besar pasar properti saat ini adalah meningkatnya minat terhadap rumah yang dekat transportasi publik.
Hunian yang berada dekat stasiun KRL, MRT, LRT, maupun pintu tol kini dianggap memiliki nilai investasi lebih tinggi dibanding kawasan biasa. Faktor aksesibilitas menjadi pertimbangan utama masyarakat urban yang setiap hari harus menghadapi kemacetan Jabodetabek.
Direktur Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo, menyebut akses transportasi kini menjadi faktor penentu dalam keputusan pembelian rumah.
Fenomena ini sejalan dengan meningkatnya penggunaan transportasi rel di Jabodetabek. Data terbaru menunjukkan jumlah pengguna KRL dan LRT terus bertambah sepanjang 2026 karena masyarakat semakin mengandalkan transportasi publik untuk mobilitas harian.
Tak heran jika kawasan TOD (Transit Oriented Development) kini menjadi magnet baru investasi properti. Rumah yang dekat stasiun dinilai memiliki potensi kenaikan harga lebih cepat dibanding wilayah lain.
Rumah Subsidi Masih Jadi Incaran
Di tengah kenaikan harga rumah komersial, segmen rumah subsidi tetap menjadi pilihan utama masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah.
Pemerintah masih mempertahankan batas harga rumah subsidi Jabodetabek di angka Rp185 juta pada 2026 melalui program FLPP. Kebijakan ini dinilai penting untuk menjaga keterjangkauan hunian bagi masyarakat.
Namun tantangannya, lahan murah di sekitar Jakarta semakin terbatas. Akibatnya, proyek rumah subsidi kini banyak bergeser ke daerah yang lebih jauh dari pusat kota.
Meski demikian, permintaan rumah subsidi tetap tinggi karena kebutuhan hunian masih sangat besar. Banyak generasi muda tetap memilih membeli rumah subsidi meskipun lokasinya berada di kawasan pinggiran.
Generasi Muda Mulai Berubah Strategi
Kenaikan harga rumah juga memicu perubahan perilaku konsumen, khususnya generasi milenial dan Gen Z.
Jika dulu membeli rumah menjadi target utama di usia muda, kini banyak masyarakat memilih menyewa terlebih dahulu sambil mengumpulkan modal untuk membeli rumah di masa depan.
Namun di sisi lain, banyak calon pembeli juga mulai khawatir jika terus menunda pembelian rumah, harga properti justru semakin sulit dijangkau beberapa tahun mendatang.
Kondisi tersebut membuat pasar properti tetap bergerak meskipun ekonomi belum sepenuhnya pulih. Developer pun mulai menyesuaikan strategi dengan menghadirkan rumah berukuran lebih compact, cicilan ringan, hingga konsep hunian modern yang sesuai kebutuhan generasi muda.
Infrastruktur Jadi Penentu Masa Depan Properti
Pengamat menilai, pembangunan infrastruktur akan menjadi faktor paling menentukan arah pasar properti Jabodetabek ke depan.
Proyek MRT fase lanjutan, LRT, jalan tol baru, hingga pengembangan kawasan TOD diyakini akan terus mendorong kenaikan harga tanah dan rumah di wilayah sekitar proyek.
Karena itu, banyak investor mulai memburu kawasan yang saat ini masih berkembang namun memiliki potensi akses transportasi besar dalam beberapa tahun ke depan.
Bagi masyarakat yang ingin membeli rumah pertama, momentum saat ini dinilai masih cukup baik sebelum harga properti kembali naik lebih tinggi. Terutama untuk kawasan penyangga Jakarta yang saat ini masih menawarkan harga relatif kompetitif dibanding pusat kota.
Dengan tren urbanisasi yang terus meningkat dan lahan yang semakin terbatas, pasar properti Jabodetabek diperkirakan masih akan menjadi salah satu sektor yang terus bertumbuh dalam beberapa tahun mendatang.
