Jakarta, 16 Juli 2025 — Dalam beberapa tahun terakhir, konsep Transit Oriented Development (TOD) menjadi salah satu faktor yang paling berpengaruh dalam menentukan nilai properti, khususnya di kota-kota besar seperti Jakarta, Depok, dan Tangerang. Banyak pengembang kini berlomba membangun proyek hunian dan komersial yang terintegrasi dengan moda transportasi massal seperti LRT, MRT, KRL, dan BRT.
Namun di tengah euforia investasi di kawasan TOD, muncul pertanyaan penting: apakah ini masih peluang emas, atau justru sudah terlalu telat untuk masuk? Artikel ini mengulas secara lengkap apa itu TOD, dampaknya terhadap harga tanah, waktu ideal untuk beli, serta lokasi-lokasi yang masih undervalued dan patut dipertimbangkan.
Apa Itu TOD & Contohnya di Indonesia
TOD adalah konsep pengembangan kawasan perkotaan yang menempatkan transportasi publik massal sebagai pusat pengembangan. Tujuannya adalah mendorong masyarakat untuk berpindah dari kendaraan pribadi ke moda transportasi umum, sekaligus menciptakan kawasan hunian, komersial, dan publik yang saling terhubung dalam radius 400–800 meter dari stasiun atau halte.
Di Indonesia, beberapa contoh kawasan TOD yang telah berjalan atau sedang dikembangkan antara lain:
- MRT Jakarta – Lebak Bulus, Fatmawati, Blok M
- LRT Jabodebek – Stasiun Cibubur, Ciracas, Harjamukti
- KRL – Stasiun Bogor, Depok Baru, Sudirman, Tanah Abang
- LRT Palembang dan LRT Jakarta Inner City
Proyek-proyek TOD umumnya mencakup apartemen, mall, perkantoran, taman kota, hingga akses jalan kaki yang ramah pejalan kaki dan pesepeda.
Dampak TOD terhadap Harga Tanah dan Properti
Kehadiran stasiun TOD terbukti mampu mengerek nilai tanah secara signifikan, bahkan sebelum infrastruktur selesai dibangun. Menurut riset Knight Frank Indonesia (2023), rata-rata harga tanah di radius 500 meter dari stasiun MRT meningkat 25–40% dalam 2 tahun sejak pengumuman proyek.
Beberapa contoh nyata:
- Harga tanah di sekitar Stasiun LRT Harjamukti naik dari Rp6 juta/m² (2019) ke Rp9 juta/m² (2024).
- Di sekitar MRT Blok A, apartemen secondary naik dari Rp25 juta/m² (2018) ke Rp38 juta/m² (2024).
- Kawasan Stasiun Cisauk (BSD–Tangerang Selatan), yang dulu dianggap pinggiran, kini menjadi spot panas untuk hunian menengah berkat integrasi dengan Intermoda BSD.
Artinya, konsep TOD tak hanya memengaruhi mobilitas, tapi juga jadi instrumen investasi properti jangka panjang yang menjanjikan.
Kapan Waktu Terbaik untuk Beli?
Prinsip investasi klasik berlaku juga dalam properti TOD: “Beli sebelum ramai, jual saat ramai.”
Waktu terbaik untuk membeli properti di kawasan TOD adalah:
- Saat proyek transportasi diumumkan secara resmi, tapi belum dibangun.
- Awal tahap pembangunan stasiun, ketika harga belum melonjak terlalu tinggi.
- Sebelum developer besar masuk dan membentuk sentra bisnis baru.
Saat stasiun atau jaringan transportasi sudah beroperasi penuh, harga tanah biasanya sudah mencapai puncak kenaikan 3–5 tahun pertamanya. Jika baru masuk saat itu, potensi capital gain bisa jadi terbatas, kecuali jika disewakan untuk yield tahunan.
Lokasi TOD yang Masih Undervalued
Meskipun banyak titik TOD sudah melonjak harganya, masih ada beberapa lokasi yang tergolong undervalued dan layak dipertimbangkan pada 2025:
1. Stasiun LRT Jatimulya – Bekasi
Kawasan ini masih memiliki harga tanah di kisaran Rp4–6 juta/m², jauh lebih murah dari Cawang atau Ciracas. Padahal LRT sudah beroperasi sebagian dan potensi pengembangan hunian sangat besar.
2. Stasiun KRL Parung Panjang – Bogor Barat
Terintegrasi dengan Serpong dan BSD, namun masih belum tersentuh pengembang besar. Harga rumah tapak secondary mulai Rp400 jutaan.
3. TOD Sirkuit Sentul – Bogor
Direncanakan menjadi ujung LRT Jabodebek tahap lanjutan. Kawasan ini juga beririsan dengan proyek Citra Sentul Raya yang makin berkembang.
4. Stasiun LRT Bekasi Timur & Barat
Potensi besar karena dekat kawasan industri, apartemen menengah mulai Rp300 juta.
5. Stasiun MRT Fatmawati – Pondok Labu
Harga sudah naik, tapi masih undervalued dibanding Blok M atau SCBD. Cocok untuk jangka menengah.
Risiko & Tips Memilih Unit TOD
Meski TOD menawarkan prospek menggiurkan, tetap ada beberapa risiko yang perlu diperhatikan:
Risiko:
- Spekulasi proyek mangkrak jika pembangunannya tertunda atau dibatalkan.
- Over supply apartemen di sekitar TOD membuat harga sewa stagnan.
- Kemacetan lokal akibat pembangunan tidak terintegrasi dengan baik.
- Kualitas bangunan rendah dari developer kecil yang menumpang nama TOD.
Tips:
- Cek status proyek transportasi: apakah benar sudah dibiayai dan masuk tahap pembangunan?
- Pilih developer dengan rekam jejak jelas di kawasan TOD lain.
- Prioritaskan unit 1BR atau studio untuk potensi sewa yang lebih tinggi.
- Amati traffic penumpang stasiun: semakin tinggi pengguna harian, semakin stabil demand properti.
- Analisa potensi yield, bukan hanya capital gain.
Properti di sekitar stasiun TOD jelas memiliki daya tarik investasi yang besar, baik dari sisi capital gain maupun yield sewa. Namun, seperti semua jenis investasi, timing dan pemilihan lokasi sangat krusial.
Bagi investor yang cermat, peluang di kawasan TOD belum sepenuhnya hilang masih banyak titik yang undervalued dan bisa jadi emas baru dalam 3–5 tahun ke depan.
Jadi, apakah ini saat yang tepat masuk? Jika Anda bisa mengenali potensi sebelum menjadi tren, TOD masih bisa jadi peluang emas, bukan sekadar hype belaka.
About the Author
