Memasuki tahun 2025, sektor properti kembali menggeliat setelah sempat stagnan akibat pandemi dan gejolak suku bunga. Bagi Anda yang ingin mulai berinvestasi di properti, salah satu pertanyaan paling umum yang muncul adalah: lebih untung beli apartemen atau rumah tapak?
Keduanya punya kelebihan dan kekurangan masing-masing. Untuk menentukan mana yang lebih cocok, Anda perlu memahami profil risiko, potensi return, lokasi, dan target pasar dari masing-masing jenis properti.
Mari kita bahas secara mendalam.
Profil Risiko dan Return
Apartemen:
- Risiko sedang hingga tinggi, tergantung lokasi dan manajemen gedung.
- Return relatif stabil untuk disewakan, terutama jika berada di pusat kota atau dekat kampus/perkantoran.
- Cocok untuk investor jangka menengah dengan strategi sewa harian atau bulanan.
Rumah Tapak:
- Risiko lebih rendah, apalagi jika berada di kawasan berkembang atau perumahan dengan developer terpercaya.
- Potensi kenaikan nilai (capital gain) cenderung lebih tinggi, meski pendapatan sewa kadang lebih kecil dibanding apartemen di lokasi strategis.
- Cocok untuk investor jangka panjang, apalagi jika digunakan sebagai aset keluarga atau diwariskan.
Studi Kasus: Jakarta, Bandung, Surabaya
1. Jakarta
- Apartemen: Banyak pilihan di Jakarta Selatan dan Jakarta Barat. Okupansi harian dan bulanan tinggi, terutama untuk apartemen dekat MRT, pusat perkantoran, dan kampus. Namun persaingan juga sangat ketat.
- Rumah Tapak: Harga tanah mahal, namun rumah tapak di pinggiran Jakarta seperti Cibubur, Jagakarsa, dan Pondok Gede mengalami kenaikan nilai cukup signifikan dalam 5 tahun terakhir.
2. Bandung
- Apartemen: Banyak tumbuh di sekitar Dago, Setiabudi, dan kawasan kampus. Cocok untuk disewakan ke mahasiswa atau pekerja remote. Namun oversupply mulai jadi perhatian.
- Rumah Tapak: Masih banyak kawasan pengembangan baru seperti di Gedebage, Soreang, dan Lembang. Rumah tapak cenderung lebih stabil dari sisi harga.
3. Surabaya
- Apartemen: Terkonsentrasi di pusat kota dan area bisnis seperti Surabaya Barat dan Timur. Sewa jangka pendek menjanjikan, terutama untuk eksekutif muda.
- Rumah Tapak: Pertumbuhan pesat di Rungkut, Gunung Anyar, dan Benowo. Permintaan dari keluarga muda lokal tetap tinggi.
Faktor Lokasi, Likuiditas, dan Target Pasar
Lokasi
Lokasi tetap menjadi penentu utama dalam properti. Apartemen unggul di pusat kota, dekat fasilitas umum dan transportasi. Rumah tapak unggul di kawasan berkembang dan suburb yang memiliki rencana infrastruktur ke depan.
Likuiditas
- Apartemen cenderung kurang likuid dibanding rumah tapak. Tidak semua orang mencari apartemen untuk ditinggali, dan harga jualnya sering stagnan jika proyeknya terlalu padat.
- Rumah tapak lebih mudah dijual kembali, terutama jika punya kelebihan lokasi, legalitas lengkap, dan berada di kawasan dengan permintaan tinggi.
Target Pasar
- Apartemen: Milenial, ekspatriat, mahasiswa, dan traveler.
- Rumah Tapak: Keluarga muda, pensiunan, dan investor jangka panjang.
Hitung-Hitungan ROI Tahunan
Mari kita bandingkan contoh sederhana investasi apartemen vs rumah tapak di tahun 2025:
Studi 1 – Apartemen di Jakarta Selatan
- Harga beli: Rp800 juta
- Tarif sewa bulanan: Rp5 juta
- Okupansi rata-rata: 10 bulan/tahun
- Pendapatan tahunan: Rp50 juta
- Biaya maintenance & service charge: Rp8 juta/tahun
- ROI bersih: (Rp50 juta – Rp8 juta) / Rp800 juta = 5,25% per tahun
Studi 2 – Rumah Tapak di Cibubur
- Harga beli: Rp1,2 miliar
- Sewa tahunan: Rp60 juta (kontrak keluarga)
- Biaya perawatan: Rp5 juta/tahun
- ROI bersih: (Rp60 juta – Rp5 juta) / Rp1,2 miliar = 4,58% per tahun
Namun jika dilihat dari kenaikan harga properti (capital gain), rumah tapak cenderung naik 7–10% per tahun, sedangkan apartemen 3–6% tergantung lokasi dan kondisi pasar.
Pilih Berdasarkan Tujuan Investasi
Tidak ada jawaban mutlak antara apartemen atau rumah tapak. Pilihan terbaik bergantung pada tujuan investasi, profil risiko, dan jangka waktu yang Anda tetapkan.
Pilih apartemen jika:
- Anda ingin pemasukan pasif cepat lewat sewa jangka pendek
- Lokasi apartemen berada di pusat kota dengan okupansi tinggi
- Anda siap mengelola unit (atau menggunakan jasa operator sewa)
Pilih rumah tapak jika:
- Anda ingin investasi jangka panjang dengan pertumbuhan nilai
- Anda mencari properti dengan risiko rendah dan likuiditas lebih tinggi
- Anda ingin properti multifungsi (bisa ditempati sendiri, disewa, atau dijual kembali)
Yang terpenting, jangan hanya ikut tren. Lakukan riset lokasi, bandingkan ROI, dan pahami karakteristik pasar. Di tahun 2025, dengan pemulihan ekonomi dan dorongan infrastruktur, baik apartemen maupun rumah tapak punya peluang masing-masing selama Anda tahu cara memilih dan mengelolanya dengan cerdas.
About the Author
