Jakarta, 27 Juli 2025 – Memiliki rumah pribadi masih menjadi impian banyak generasi milenial. Namun, realita harga properti yang terus naik, gaji yang stagnan, dan gaya hidup fleksibel membuat banyak milenial berada di persimpangan lebih baik sewa atau beli rumah?
Keputusan ini bukan sekadar emosional, tapi juga finansial. Oleh karena itu, perlu dilakukan kalkulasi cermat agar tidak salah langkah. Artikel ini mengulas perbandingan objektif antara menyewa dan membeli rumah, khususnya dari perspektif milenial urban.
Harga Properti Terus Naik, Tapi Apakah Selalu Wajib Membeli?
Menurut data dari Bank Indonesia dan situs properti besar, harga rumah di kawasan Jabodetabek terus naik rata-rata 5–8% per tahun. Di sisi lain, pendapatan rata-rata milenial tidak tumbuh secepat itu. Alhasil, banyak dari mereka terjebak di antara dua pilihan sulit: menunda beli rumah atau terus menyewa dengan risiko harga rumah makin tak terkejar.
Namun membeli rumah juga berarti komitmen jangka panjang cicilan belasan tahun, perawatan rumah, hingga pajak dan biaya lain. Maka dari itu, keputusan sewa atau beli harus disesuaikan dengan kondisi dan tujuan pribadi.
Kalkulasi: Sewa vs Beli Rumah
Mari kita ambil contoh konkret untuk membandingkan:
Opsi A: Menyewa Rumah
- Harga sewa rumah per tahun: Rp 35 juta
- Kenaikan sewa tahunan (rata-rata): 5%
- Durasi sewa: 10 tahun
- Total biaya sewa selama 10 tahun:
- Tahun ke-1: Rp 35 juta
- Tahun ke-10: ± Rp 54 juta
- Total kumulatif: ± Rp 450 juta
- Tahun ke-1: Rp 35 juta
Keuntungan sewa:
- Tidak ada DP
- Fleksibel pindah lokasi
- Tidak memikirkan perawatan besar
- Tidak terikat cicilan jangka panjang
Kerugiannya:
- Tidak punya aset
- Terkena inflasi sewa
- Tergantung pemilik rumah
- Tidak bebas renovasi
Opsi B: Membeli Rumah KPR
- Harga rumah: Rp 600 juta
- DP 15%: Rp 90 juta
- Cicilan KPR 20 tahun (bunga 9%): ± Rp 5,1 juta/bulan
- Biaya notaris, pajak, dan lain-lain: ± Rp 20 juta
- Biaya pemeliharaan rumah (10 tahun): ± Rp 50 juta
- Total biaya 10 tahun:
- DP + cicilan 10 tahun + biaya lain: ± Rp 730 juta
- DP + cicilan 10 tahun + biaya lain: ± Rp 730 juta
Keuntungan beli:
- Punya aset tetap
- Nilai rumah cenderung naik
- Bisa disewakan kembali
- Lebih stabil dan bebas renovasi
Kerugiannya:
- Harus siap DP besar
- Terikat cicilan jangka panjang
- Beban perawatan rumah
- Kurang fleksibel untuk berpindah
Mana yang Lebih Cocok untuk Milenial?
Keputusan antara sewa atau beli sangat tergantung pada beberapa faktor:
1. Mobilitas Kerja
Jika pekerjaan Anda mengharuskan pindah-pindah kota, sewa bisa lebih fleksibel. Namun jika Anda sudah menetap di satu lokasi, membeli rumah bisa lebih efisien dalam jangka panjang.
2. Kondisi Finansial
Jika Anda belum mampu membayar DP atau cicilan tetap, sewa adalah pilihan realistis sambil menabung. Tapi jika Anda punya dana darurat, pemasukan stabil, dan skor kredit baik, membeli rumah bisa jadi langkah investasi awal.
3. Tujuan Hidup
Apakah Anda berencana tinggal lama di kota tersebut? Apakah sudah berkeluarga atau merencanakan punya anak? Jawaban atas pertanyaan ini bisa menentukan urgensi membeli rumah.
Simulasi Balik Modal Properti
Misalkan rumah Rp 600 juta yang Anda beli saat ini mengalami kenaikan nilai 5% per tahun. Maka 10 tahun kemudian nilainya menjadi:
- Rp 600 juta x (1 + 5%)¹⁰ ≈ Rp 975 juta
Jika Anda sewakan rumah tersebut dengan harga Rp 35 juta/tahun, Anda juga mendapat tambahan passive income ± Rp 350 juta selama 10 tahun. Total nilai + income: lebih dari Rp 1,3 miliar.
Bandingkan dengan biaya total selama 10 tahun tadi (Rp 730 juta), maka investasi rumah memberikan imbal hasil positif, meski baru terasa setelah beberapa tahun.
Strategi Alternatif: Sewa Sambil Menabung untuk Beli
Bagi banyak milenial, strategi terbaik adalah menyewa rumah sambil menabung untuk DP rumah pertama. Dengan perencanaan matang, Anda bisa memanfaatkan waktu sewa untuk:
- Meningkatkan penghasilan
- Memperbaiki skor kredit
- Mempelajari pasar properti
- Memilih lokasi yang ideal
Di saat yang sama, hindari “jebakan sewa selamanya” yang membuat dana Anda habis tanpa memiliki aset.
Milenial tidak perlu merasa harus langsung membeli rumah untuk dianggap sukses. Namun, tidak semua orang cocok menyewa seumur hidup. Kunci utamanya adalah menyesuaikan keputusan dengan kondisi keuangan, gaya hidup, dan rencana masa depan.
Dengan kalkulasi yang jelas, Anda bisa memilih jalan terbaik—apakah itu sewa dulu sambil menyiapkan DP, atau langsung membeli rumah untuk investasi jangka panjang.
About the Author
