Konsep Transit-Oriented Development (TOD) menjadi tren baru dalam dunia properti, terutama di kawasan perkotaan padat penduduk. Dengan hadirnya jaringan transportasi massal seperti MRT, LRT, dan KRL, hunian berbasis TOD dinilai mampu menjawab kebutuhan mobilitas generasi muda dan pekerja urban. Namun, muncul pertanyaan penting bagi konsumen: lebih baik memilih apartemen TOD atau rumah tapak TOD?
Artikel ini akan membahas perbandingan keduanya dari sisi kenyamanan, harga, hingga prospek investasi, agar calon pembeli dapat mengambil keputusan yang tepat.
Apa Itu Hunian TOD?
Hunian Transit-Oriented Development adalah properti yang dikembangkan di sekitar simpul transportasi massal. Tujuannya agar penghuni dapat dengan mudah mengakses moda transportasi publik tanpa harus bergantung pada kendaraan pribadi.
Dengan konsep “tinggal, bekerja, dan beraktivitas di satu area”, hunian TOD menawarkan gaya hidup praktis, efisien, sekaligus ramah lingkungan. Tidak heran, konsep ini semakin populer di Jabodetabek dan kota besar lainnya.
TOD Apartemen: Praktis untuk Mobilitas Tinggi
Bagi pekerja muda dan mahasiswa, apartemen TOD seringkali menjadi pilihan utama. Alasannya sederhana: lokasi strategis, fasilitas lengkap, dan akses cepat ke transportasi publik.
Kelebihan Apartemen TOD:
- Mobilitas efisien: Hanya butuh jalan kaki beberapa menit ke stasiun MRT, LRT, atau KRL.
- Harga relatif terjangkau dibanding rumah tapak di lokasi serupa.
- Fasilitas modern: mulai dari kolam renang, pusat kebugaran, hingga co-working space.
- Potensi investasi tinggi, terutama untuk disewakan kepada pekerja kantoran atau ekspatriat.
Kekurangan Apartemen TOD:
- Luas terbatas: unit apartemen relatif kecil, kurang cocok untuk keluarga besar.
- Biaya maintenance: ada service charge bulanan yang wajib dibayar penghuni.
- Kepemilikan terbatas waktu (strata title), berbeda dengan rumah tapak yang biasanya hak milik penuh.
TOD Rumah Tapak: Ruang Lebih Luas, Harga Lebih Tinggi
Sementara itu, rumah tapak TOD hadir dengan keunggulan lain, terutama bagi keluarga yang membutuhkan ruang lebih lega.
Kelebihan Rumah Tapak TOD:
- Luas dan fleksibel: tersedia halaman dan ruang tambahan yang bisa dikembangkan.
- Nilai properti stabil: rumah tapak cenderung mengalami kenaikan harga lebih konsisten.
- Hak milik penuh, memberi rasa aman jangka panjang.
- Privasi lebih terjaga dibanding tinggal di apartemen bertingkat.
Kekurangan Rumah Tapak TOD:
- Harga sangat tinggi di kawasan TOD, terutama dekat MRT atau LRT.
- Keterbatasan stok: lahan di sekitar simpul transportasi terbatas, membuat pasokan rumah tapak TOD semakin langka.
- Biaya perawatan lebih besar dibanding apartemen.
Perbandingan Harga Apartemen vs Rumah Tapak TOD
Berdasarkan data pasar properti 2025, harga unit apartemen TOD di Jakarta berkisar Rp700 juta – Rp2 miliar, tergantung lokasi dan ukuran unit. Sementara itu, rumah tapak TOD bisa mencapai Rp2,5 miliar – Rp6 miliar, bahkan lebih jika dekat langsung dengan stasiun transportasi massal.
Perbedaan harga ini menunjukkan bahwa apartemen TOD lebih ramah di kantong bagi generasi milenial, sementara rumah tapak TOD lebih cocok bagi keluarga mapan atau investor jangka panjang.
Potensi Investasi Hunian TOD
Keduanya memiliki prospek cerah, mengingat tren urbanisasi dan dorongan pemerintah pada transportasi massal.
- Apartemen TOD: cocok untuk investasi sewa jangka pendek, terutama bagi pekerja kantoran yang membutuhkan hunian praktis.
- Rumah Tapak TOD: unggul untuk investasi jangka panjang, dengan capital gain tinggi seiring kelangkaan lahan di sekitar stasiun transportasi.
Menurut analis properti, harga hunian TOD diprediksi naik rata-rata 8–12% per tahun, lebih tinggi dibanding properti di kawasan non-TOD.
Mana yang Harus Dipilih?
Keputusan memilih antara apartemen TOD atau rumah tapak TOD bergantung pada kebutuhan, anggaran, dan tujuan pembelian.
- Untuk milenial lajang atau pasangan muda: apartemen TOD lebih realistis, karena harganya terjangkau dan mobilitas lebih efisien.
- Untuk keluarga mapan: rumah tapak TOD bisa menjadi pilihan, meski dengan konsekuensi harga yang jauh lebih mahal.
- Untuk investor: apartemen TOD menarik untuk sewa jangka pendek, sementara rumah tapak TOD ideal untuk investasi jangka panjang.
Hunian TOD, baik berupa apartemen maupun rumah tapak, sama-sama menawarkan keuntungan dari sisi akses transportasi dan nilai investasi. Namun, pilihan terbaik tetap bergantung pada profil pembeli.
Jika Anda mencari hunian praktis, modern, dan strategis, apartemen TOD bisa menjadi solusi. Namun bila fokus pada stabilitas investasi dan ruang lebih luas, rumah tapak TOD tetap unggul meski harganya lebih tinggi.
Dengan tren transportasi publik yang terus berkembang, hunian TOD dipastikan akan menjadi primadona di pasar properti Indonesia, khususnya di tahun-tahun mendatang.
