Bagi banyak orang, impian memiliki rumah sering kali mentok di satu titik krusial: uang muka alias down payment (DP). Padahal, cicilan rumah mungkin masih sanggup dibayar per bulan. Nah, di sinilah skema sewa beli (rent to own) hadir sebagai alternatif baru dalam dunia properti, terutama bagi generasi muda yang ingin punya rumah tanpa terbebani DP besar di awal.
Tapi apa sebenarnya skema sewa beli itu? Apakah ini benar-benar solusi atau justru jebakan halus? Yuk, kita bahas tuntas!
Apa Itu Skema Sewa Beli?
Sewa beli adalah skema kepemilikan rumah di mana calon pembeli tidak langsung membeli properti secara penuh, tetapi menyewa terlebih dahulu dalam jangka waktu tertentu, dan setelah itu baru bisa membeli atau mencicil rumah tersebut.
Selama masa sewa, sebagian dari uang sewa yang dibayarkan akan dialokasikan sebagai “tabungan” atau kredit pembelian, sehingga saat tiba waktunya membeli, konsumen tidak perlu lagi membayar DP besar karena dianggap sudah “mencicil” lewat masa sewanya.
Bagaimana Mekanisme Sewa Beli Bekerja?
Mekanisme sewa beli cukup fleksibel, tetapi umumnya mengikuti pola sebagai berikut:
- Perjanjian sewa beli dibuat antara pembeli dan developer/penyedia properti, biasanya dengan jangka waktu 2–5 tahun.
- Penyewa membayar sewa bulanan yang sedikit lebih tinggi dari sewa biasa, karena sebagian dari nominal tersebut akan disimpan sebagai “tabungan pembelian”.
- Setelah masa sewa berakhir, penyewa punya dua opsi:
- Melanjutkan ke pembelian rumah dengan memotong nilai tabungan yang telah terkumpul sebagai DP.
- Membatalkan pembelian, tapi biasanya sebagian besar dana “tabungan” tidak bisa dikembalikan.
- Melanjutkan ke pembelian rumah dengan memotong nilai tabungan yang telah terkumpul sebagai DP.
- Pembelian rumah selanjutnya bisa dilakukan lewat KPR bank atau langsung cicilan ke developer, tergantung kesepakatan.
Developer yang Menawarkan Skema Ini
Skema sewa beli belum begitu banyak diadopsi oleh pengembang besar, namun sejumlah developer inovatif, terutama yang menyasar milenial atau segmen pasar menengah, mulai menggunakannya.
Beberapa contohnya:
- Sinar Mas Land lewat program “KPR Tanpa DP” juga punya skema mirip sewa beli di beberapa proyeknya.
- Pionir Property, startup properti di Jabodetabek, menawarkan program sewa beli rumah subsidi dan rumah tapak di pinggiran kota.
- Beberapa platform seperti Gradana atau CicilSewa juga bekerja sama dengan developer untuk menawarkan rumah dengan sistem sewa beli berbasis fintech.
Keunggulan Sewa Beli
Tidak Perlu DP Besar
Skema ini cocok bagi Anda yang punya penghasilan tetap tapi belum bisa mengumpulkan uang muka puluhan juta.
Waktu Adaptasi dengan Rumah
Karena menyewa dulu, Anda bisa menilai lingkungan, kenyamanan, dan akses lokasi sebelum benar-benar memutuskan membeli.
Fleksibilitas Keuangan
Cicilan lebih ringan di awal dan tidak perlu langsung berutang besar kepada bank.
Proses Tidak Serumit KPR Bank
Sebagian developer menyediakan skema pembelian langsung tanpa proses BI checking.
Risiko yang Perlu Diwaspadai
Tidak Semua Developer Terpercaya
Karena ini skema jangka panjang berbasis kepercayaan, sangat penting memilih developer yang punya track record baik dan legalitas jelas.
Potensi Gagal Beli
Jika di tengah jalan Anda gagal melanjutkan ke tahap pembelian, uang sewa dan “tabungan DP” bisa hangus.
Harga Terkunci
Harga rumah umumnya sudah dikunci sejak awal perjanjian sewa. Ini bisa jadi keuntungan kalau harga properti naik, tapi juga bisa merugikan kalau pasar melemah.
Tidak Diakui Bank
Beberapa bank tidak mengakui “tabungan sewa beli” sebagai DP sah untuk KPR. Pastikan dulu mekanismenya jika berencana mengambil KPR setelah masa sewa.
Syarat & Tips Mengajukan Sewa Beli
Syarat Umum:
- Berusia minimal 21 tahun
- Memiliki penghasilan tetap (minimal Rp4–5 juta/bulan)
- Mampu membayar sewa bulanan sesuai perjanjian
- Bersedia menandatangani kontrak sewa beli 2–5 tahun
- Kadang diminta membayar uang jaminan (deposit) di awal
Tips Agar Aman & Untung:
- Cek legalitas developer dan pastikan rumah punya sertifikat SHM/SHGB yang sah.
- Baca perjanjian dengan detail. Pastikan ada klausul jelas tentang hak beli, nominal sewa, dan alokasi “tabungan”.
- Hitung proyeksi keuangan Anda. Jangan sampai di tengah jalan tidak sanggup lanjut ke tahap beli.
- Tanyakan opsi jika ingin ambil KPR bank. Apakah “tabungan sewa” diakui sebagai DP?
- Gunakan notaris atau konsultan properti saat tanda tangan kontrak agar tidak ada pasal merugikan.
Cocok untuk Siapa?
Skema sewa beli bukan untuk semua orang. Tapi bagi Anda yang:
- Baru mulai bekerja dan kesulitan mengumpulkan DP
- Ingin rumah pertama di kota satelit Jabodetabek
- Belum yakin dengan lokasi rumah yang akan dibeli
- Tidak lolos KPR karena masalah BI checking
…maka sewa beli bisa menjadi solusi transisi yang cerdas menuju kepemilikan rumah.
Namun, seperti semua bentuk perjanjian keuangan, pastikan Anda masuk ke dalam skema ini dengan informasi lengkap, perhitungan matang, dan pengawasan legal.
About the Author
