Bagi investor pemula maupun yang sudah berpengalaman, salah satu pertanyaan klasik dalam dunia properti adalah lebih untung mana, investasi di properti komersial atau hunian?
Sekilas, keduanya menjanjikan pendapatan pasif dan kenaikan nilai aset, tapi jika dikupas lebih dalam, ternyata karakternya sangat berbeda baik dari sisi ROI, pengelolaan, hingga tingkat risikonya.
Jika Anda sedang mempertimbangkan masuk ke sektor properti tahun ini, artikel ini akan membantu Anda memahami perbandingan lengkap antara properti komersial dan properti hunian.
Perbedaan Karakteristik
Properti Hunian
Adalah jenis properti yang digunakan sebagai tempat tinggal, seperti rumah tapak, apartemen, atau kos-kosan. Umumnya disewakan untuk keluarga, mahasiswa, atau pekerja.
Karakteristik:
- Permintaan cenderung stabil
- Penyewa biasanya kontrak tahunan
- Pemeliharaan relatif ringan
- Cocok untuk investor pasif
Properti Komersial
Merupakan properti yang digunakan untuk kegiatan bisnis, seperti ruko, kios, gudang, kantor, atau ruang usaha.
Karakteristik:
- Potensi sewa lebih tinggi
- Penyewa cenderung lebih profesional
- Perlu perhatian khusus pada izin usaha & zona peruntukan
- Bisa menghasilkan ROI lebih cepat, tapi risikonya juga lebih tinggi
Skenario ROI Jangka Pendek dan Panjang
Mari kita bandingkan skenario ROI (Return on Investment) untuk kedua jenis properti ini dengan simulasi sederhana.
Simulasi 1 – Rumah Kontrakan (Properti Hunian)
- Harga beli: Rp700 juta
- Biaya renovasi awal: Rp30 juta
- Biaya operasional per tahun: Rp5 juta
- Sewa per tahun: Rp36 juta (Rp3 juta/bulan)
ROI tahunan:
(Rp36 juta – Rp5 juta) / (Rp700 juta + Rp30 juta) = 4,2% per tahun
Simulasi 2 – Ruko 2 lantai (Properti Komersial)
- Harga beli: Rp1,2 miliar
- Biaya renovasi awal: Rp50 juta
- Biaya operasional per tahun: Rp10 juta
- Sewa per tahun: Rp96 juta (Rp8 juta/bulan)
ROI tahunan:
(Rp96 juta – Rp10 juta) / (Rp1,2 M + Rp50 juta) = 6,8% per tahun
Analisis:
- Jangka pendek: Properti komersial unggul dalam yield atau pendapatan tahunan, cocok untuk investor yang ingin cashflow cepat.
- Jangka panjang: Properti hunian lebih stabil nilainya dan lebih mudah dijual kembali karena permintaannya lebih universal.
Cocok untuk Investor Aktif atau Pasif?
Setiap jenis properti membutuhkan pendekatan pengelolaan yang berbeda. Anda bisa menyesuaikannya dengan profil Anda sebagai investor.
Investor Pasif:
- Minim waktu dan tenaga untuk mengelola
- Cocok untuk properti hunian (rumah atau apartemen)
- Bisa menggunakan jasa manajemen properti jika menyewakan kos-kosan
Investor Aktif:
- Siap mengurus izin, kontrak, negosiasi dengan tenant bisnis
- Cocok untuk properti komersial seperti ruko, gudang, atau kantor
- Potensi return lebih besar tapi butuh keterlibatan langsung
Dampak Lokasi dan Zona Peruntukan
Dalam properti, lokasi adalah segalanya. Tapi untuk properti komersial, ada satu faktor tambahan yang krusial: zona peruntukan.
Properti Hunian:
- Bisa dibangun di zona permukiman
- Permintaan relatif merata di semua kota
- Lokasi strategis: dekat sekolah, stasiun, dan fasilitas publik
Properti Komersial:
- Harus berada di zona komersial atau campuran (jangan sampai salah izin!)
- Nilai jual dan sewa sangat tergantung dari traffic lokasi
- Idealnya berada di tepi jalan raya, dekat pusat aktivitas ekonomi
Kesalahan memilih lokasi untuk properti komersial bisa membuat unit Anda sulit disewakan, bahkan tidak bisa digunakan sesuai tujuan usaha.
Studi Kasus: Ruko vs Rumah
Kasus 1: Ruko di Bekasi Barat
- Harga beli: Rp1,5 Miliar
- Disewa sebagai toko alat listrik: Rp10 juta/bulan
- Disewa penuh selama 2 tahun, lalu kosong 6 bulan
- Biaya renovasi setelah penyewa keluar: Rp20 juta
ROI 2 tahun:
(Rp10 juta x 24 bulan – Rp20 juta) / Rp1,5 M = 14,6% dalam 2 tahun
= ±7,3% per tahun
Kasus 2: Rumah di Bekasi Timur
- Harga beli: Rp800 juta
- Disewa keluarga kontrak: Rp3 juta/bulan selama 3 tahun
- Nyaris tanpa biaya perawatan karena penyewa rapi
ROI 3 tahun:
(Rp3 juta x 36 bulan) / Rp800 juta = 13,5% dalam 3 tahun
= ±4,5% per tahun
Kesimpulan studi:
- Ruko unggul dalam sewa tahunan (asalkan tidak kosong terlalu lama)
- Rumah unggul dalam kestabilan dan rendah risiko
Pilih Sesuai Tujuan & Kapasitas
Tidak ada jawaban mutlak mana yang lebih menguntungkan semua kembali pada tujuan, bujet, dan gaya investasi Anda.
Pilih Properti Hunian jika:
Anda investor pemula
Ingin risiko rendah dan kestabilan jangka panjang
Fokus pada passive income dan capital gain
Pilih Properti Komersial jika:
Anda siap terlibat aktif
Ingin pendapatan sewa lebih besar dalam waktu lebih singkat
Paham seluk-beluk perizinan dan zona lahan
Yang terpenting, lakukan riset lokasi, hitung potensi ROI secara realistis, dan jangan lupa konsultasikan legalitasnya dengan notaris atau profesional properti terpercaya.
About the Author
