Sejak diumumkan pada tahun 2019, proyek Ibu Kota Negara (IKN) Nusantara menjadi topik panas di dunia properti Indonesia. Terletak di Kalimantan Timur, tepatnya di Kabupaten Penajam Paser Utara dan sebagian Kutai Kartanegara, IKN digadang-gadang akan menjadi simbol pemerataan pembangunan dan pusat pertumbuhan ekonomi baru di luar Pulau Jawa.
Namun, seiring waktu, muncul pertanyaan dari para calon investor dan masyarakat luas: apakah membeli properti di sekitar IKN saat ini adalah langkah cerdas untuk investasi jangka panjang, atau justru hanya sekadar terbawa euforia sesaat?
Update Terbaru Pembangunan IKN
Memasuki pertengahan 2025, pembangunan IKN Nusantara terus menunjukkan progres. Istana Negara, Kantor Presiden, serta beberapa gedung kementerian sudah berdiri di tahap awal. Infrastruktur dasar seperti jalan utama, jaringan air bersih, dan sistem kelistrikan sudah terbangun di sebagian besar Kawasan Inti Pusat Pemerintahan (KIPP).
Tak hanya itu, proyek-proyek pendukung seperti rumah dinas ASN, rusun PNS, dan beberapa gedung sekolah serta rumah sakit tengah dalam tahap pembangunan atau penyelesaian. Pemerintah juga telah menggandeng banyak investor swasta untuk membangun kawasan komersial, hotel, hingga perkantoran berbasis hijau dan teknologi.
Bahkan, Presiden dijadwalkan mulai berkantor secara parsial di IKN pada Agustus 2025. Ini memberikan sinyal kuat bahwa perpindahan administratif negara benar-benar berjalan.
Kawasan Penyangga Jadi Primadona Baru
Tak hanya area inti IKN yang menjadi sorotan. Kawasan penyangga seperti Balikpapan dan Samarinda turut terkena imbas positif dari geliat pembangunan ini.
Balikpapan, sebagai kota terdekat dengan bandara internasional dan akses laut, menjadi pintu masuk utama ke IKN. Banyak pelaku bisnis dan pekerja proyek lebih memilih tinggal di Balikpapan karena fasilitasnya sudah lebih matang. Harga rumah dan tanah di beberapa titik strategis seperti Sepinggan, Balikpapan Baru, dan Manggar naik signifikan sejak 2022.
Sementara itu, Samarinda yang berada di sisi timur juga tidak kalah menarik. Kota ini berkembang pesat sebagai pusat ekonomi dan logistik penunjang. Kawasan seperti Samarinda Seberang dan Palaran mulai dilirik investor properti karena aksesnya yang makin mudah ke IKN berkat pembangunan infrastruktur jalan dan jembatan penghubung.
Harga Tanah: Sekarang vs Prediksi ke Depan
Jika melihat data pasar, harga tanah di sekitar IKN masih sangat variatif, tergantung lokasi dan perizinannya.
- Kawasan inti (Penajam Paser Utara): Harga tanah non-pemerintah berkisar Rp200.000–Rp500.000 per meter persegi. Namun, sulit ditemukan karena sebagian besar dikendalikan oleh negara.
- Balikpapan (kawasan premium): Harga tanah melonjak dari Rp1 juta menjadi Rp2–3 juta/m² dalam tiga tahun terakhir.
- Samarinda dan Kutai Kartanegara: Harga tanah naik moderat dari Rp500.000–Rp1 juta menjadi Rp1,2–Rp1,8 juta/m² tergantung jarak ke pusat IKN.
Prediksi? Jika pembangunan terus berlanjut dan aktivitas pemerintahan benar-benar berpindah secara penuh pada 2029, maka harga tanah di kawasan penyangga bisa naik hingga dua kali lipat dibanding sekarang. Namun, kenaikan ini akan sangat bergantung pada kecepatan realisasi proyek dan stabilitas politik nasional.
Investasi atau Sekadar Spekulasi?
Inilah pertanyaan penting yang harus dijawab sebelum menggelontorkan dana ke properti di sekitar IKN: apakah ini benar-benar investasi jangka panjang yang menjanjikan, atau hanya spekulasi berbasis euforia?
Sebagai investasi:
- Jika Anda membeli properti di kawasan yang sudah berkembang seperti Balikpapan atau Samarinda, potensi pertumbuhan nilainya cenderung stabil dan aman.
- Dalam jangka menengah (5–10 tahun), permintaan terhadap hunian, ruko, dan akomodasi akan meningkat seiring migrasi ASN dan pelaku usaha ke Kalimantan Timur.
- Kawasan yang dirancang sebagai zona bisnis dan perumahan oleh pengembang besar akan lebih cepat tumbuh dan menarik penyewa.
Sebagai spekulasi:
- Membeli tanah di lokasi terpencil dekat IKN tanpa kejelasan zonasi dan legalitas bisa berisiko tinggi.
- Banyak kasus “gorengan harga” oleh spekulan lokal, yang menjual tanah tidak bersertifikat dengan harga jauh di atas nilai wajar.
- Infrastruktur dasar di banyak wilayah belum memadai—membuat properti tersebut belum bisa dimanfaatkan secara langsung.
Profil Investor yang Cocok Masuk ke IKN
Tidak semua investor cocok mengambil risiko investasi di IKN. Tapi bagi profil investor tertentu, peluang ini sangat menarik:
1. Investor Jangka Panjang
Cocok bagi Anda yang siap menahan aset selama 5–10 tahun, menunggu pertumbuhan kawasan dan permintaan yang stabil. Ideal untuk tanah kavling atau properti komersial kecil.
2. Pengembang Properti
Bagi developer skala menengah hingga besar, peluang membuka perumahan, kos-kosan ASN, atau ruko di sekitar kawasan transit dan penyangga sangat menjanjikan.
3. Investor Properti Sewa
Jika Anda ingin menyewakan rumah, apartemen, atau guest house, Balikpapan dan Samarinda adalah lokasi terbaik saat ini. Permintaan terus tumbuh dari pekerja proyek, ekspatriat, dan pejabat pindahan.
4. Investor Konservatif
Masuk ke kawasan penyangga seperti Balikpapan akan memberikan stabilitas lebih baik dibanding langsung membeli di area inti IKN yang penuh ketidakpastian regulasi dan pembebasan lahan.
Bijak Sebelum Terjun
Proyek IKN adalah visi jangka panjang yang sangat ambisius dan patut diapresiasi. Namun, sebagai calon investor properti, penting untuk menyeimbangkan antusiasme dengan analisis rasional. Tidak semua lokasi akan memberikan ROI tinggi dalam waktu singkat.
Jika Anda ingin masuk ke pasar properti IKN, pilih lokasi dengan akses yang sudah terbukti, status lahan yang legal, dan prospek pengembangan jangka panjang. Jangan terpancing hype, hindari beli hanya karena “katanya akan naik,” dan fokus pada lokasi dengan bukti nyata pertumbuhan.
Karena seperti halnya investasi lainnya, membeli properti butuh strategi, bukan sekadar ikut-ikutan.
About the Author
