Dalam beberapa tahun terakhir, kawasan Depok dan Bogor mengalami transformasi besar. Dulu dua wilayah ini dikenal sebagai kota penyangga Jakarta, kini keduanya justru menjelma menjadi pusat pertumbuhan properti baru.
Salah satu pendorong utamanya adalah pengembangan infrastruktur transportasi yang masif.
Proyek seperti Tol Depok–Antasari (Desari), Tol Bogor Outer Ring Road (BORR), LRT Jabodebek, serta jalur ganda commuter line membuat mobilitas dari dan menuju Jakarta semakin efisien. Ditambah lagi, kini TransJakarta juga memperluas jaringan hingga ke wilayah Depok dan Bogor, menjadikan pilihan transportasi publik semakin beragam.
Menurut Rey Logahan, konsultan properti Iconic Realty yang aktif memantau pasar Jabodetabek, kemudahan akses transportasi selalu menjadi faktor paling kuat dalam menentukan nilai properti.
“Begitu ada akses tol atau transportasi massal baru, harga tanah di radius 2–5 kilometer biasanya langsung terkerek. Itu hukum pasar yang sudah terbukti,” ujar Rey.
Depok: Dari Kota Satelit Jadi Tujuan Utama Hunian
Wilayah Depok kini menjadi salah satu yang paling diuntungkan dari kemajuan infrastruktur tersebut. Tol Desari membuat kawasan seperti Cinere, Sawangan, dan Bojongsari semakin terhubung langsung ke Jakarta Selatan. Bagi pekerja yang beraktivitas di Jakarta, tinggal di Depok kini terasa jauh lebih masuk akal.
“Kalau dulu orang menghindari Depok karena macet dan aksesnya terbatas, sekarang kondisinya sudah sangat berubah,” jelas Rey. “Tol Desari, LRT, hingga TransJakarta membuat waktu tempuh ke pusat kota bisa jauh lebih efisien.”
Efeknya terlihat jelas dari kenaikan harga tanah di sekitar pintu Tol Desari, yang dalam dua tahun terakhir meningkat sekitar 15–25%. Banyak pengembang kini menghadirkan cluster modern dengan harga Rp800 juta hingga Rp1,5 miliar kisaran yang paling diminati di pasar Depok.
Menurut Rey, segmen pembeli rumah di Depok masih kuat di kisaran Rp800 juta–Rp1,5 miliar, dengan luas lahan ideal antara 60–120 m².
Selain pengembang besar, kini juga bermunculan boutique developer yang menghadirkan konsep hunian modern dengan menggandeng arsitek ternama.
“Konsep kawasan, desain yang estetik, dan layout efisien kini jadi daya tarik tersendiri,” tambah Rey.
Bogor: Daya Tarik Investasi Jangka Panjang
Sementara itu, Bogor tetap menjadi primadona dengan kombinasi udara sejuk, infrastruktur lengkap, dan potensi wisata. Tol BORR dan rencana pengembangannya ke arah Dramaga serta Parung membuka peluang besar bagi kawasan hunian baru.
Wilayah seperti Parung, Gunung Sindur, dan Bojong Gede kini menjadi titik panas pengembangan. Lokasinya strategis karena memiliki akses ganda baik tol maupun KRL. Menurut Rey, harga tanah di Bogor Barat masih kompetitif, namun potensi kenaikannya bisa dua digit dalam lima tahun mendatang.
Selain pengembang besar, banyak developer nasional kini melakukan ekspansi ke Bogor dan Depok dengan mengusung konsep kawasan terpadu. Mereka menawarkan hunian modern dengan ruang terbuka hijau, area komersial, hingga fasilitas olahraga, mengikuti tren healthy living yang banyak diminati pembeli saat ini.
“Banyak masyarakat yang mencari konsep healthy living tapi tetap ramah di kantong. Bogor dan Depok menawarkan kombinasi itu udara yang lebih bersih, tapi harga rumah dan biaya hidup masih sangat rasional,” terang Rey.
Untuk pasar Bogor, segmen pembeli paling kuat berada di harga Rp600 juta hingga Rp2 miliar, dengan tipe rumah tapak ukuran 60–120 m².
Harga tanah yang masih murah dan ketersediaan lahan luas menjadi stimulan utama bagi developer untuk terus melakukan ekspansi ke wilayah Bogor maupun Depok.
Promosi Gencar, Persaingan Semakin Ketat
Dengan meningkatnya jumlah proyek baru, persaingan antar pengembang pun semakin ketat. Banyak developer di Depok dan Bogor kini menawarkan berbagai stimulus menarik untuk menarik pembeli, seperti:
- Tanpa DP,
- Free biaya KPR dan biaya surat-surat,
- hingga diskon tambahan mengikuti program nasional Free PPN dari pemerintah.
Program seperti ini, menurut Rey, menjadi bukti bahwa pasar di dua kota tersebut sangat kompetitif dan dinamis. “Pembeli sekarang punya banyak pilihan. Developer yang kreatif dalam promosi dan punya konsep matang pasti lebih unggul,” ujarnya.
Transportasi Baru Mengubah Pola Permintaan
Kehadiran LRT, TransJakarta, dan jaringan tol baru juga mengubah perilaku konsumen properti. Jika dulu orang membeli rumah berdasarkan ukuran, kini faktor aksesibilitas dan efisiensi waktu tempuh jadi prioritas utama.
“Generasi muda sekarang realistis. Lebih baik rumah 60 meter tapi dekat tol atau stasiun, daripada 120 meter tapi jauh dari transportasi publik,” ujar Rey.
Tren ini membuat permintaan rumah di sekitar simpul transportasi meningkat tajam, terutama untuk kelas menengah ke bawah. Unit dengan harga di bawah Rp1 miliar sering kali laku hanya dalam beberapa minggu sejak dipasarkan.
Proyeksi 3 Tahun ke Depan
Menurut Rey Logahan, dalam tiga tahun ke depan pasar properti di Bogor dan Depok akan didominasi oleh tiga segmen utama:
- Keluarga muda yang mencari rumah pertama,
- Commuter yang bekerja di Jakarta tapi ingin hidup lebih tenang,
- Investor yang mengincar capital gain dari perkembangan infrastruktur.
“Selama pembangunan LRT dan tol terus berjalan, nilai properti di dua kota ini akan terus naik secara konsisten,” ujar Rey.
Saran Arah dan Strategi Bagi Developer
Melihat potensi besar ini, Rey memberi saran bagi para pengembang yang ingin masuk ke pasar Bogor dan Depok:
- Targetkan produk mid-entry dengan konsep menarik—layout efisien, facade modern, dan pricing yang realistis.
- Bidik lokasi strategis, mudah dijangkau dari tol atau stasiun KRL.
- Terapkan gimmick promosi menarik seperti free biaya-biaya atau program cicilan ringan.
- Manfaatkan jaringan agen lokal untuk memperkuat penjualan.
- Cek legalitas tanah dan kondisi lingkungan (banjir, TPA, atau sutet) secara teliti sebelum memulai proyek.
“Depok dan Bogor sekarang bukan lagi sekadar pilihan kedua setelah Jakarta. Keduanya adalah pasar utama dengan potensi besar. Siapa yang bisa membaca arah pasar dengan tepat, akan menang besar,” tutup Rey Logahan.
